giovedì 2 Luglio 2020
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    Il parere dell’avvocato: qualche spunto per le locazioni commerciali al tempo del Coronavirus

    Alcune indicazioni su come potrebbe strutturarsi per questi mesi il rapporto fra locatore e conduttore

    Il Governo ha emanato molti atti, su tutti gli ormai “famosi” Decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri (D.P.C.M.) a partire dal mese di marzo 2020 per fare fronte all’emergenza sanitaria in corso.

    Tra le misure di contenimento adottate, come è noto, vi sono quelle con cui è stata imposta la chiusura temporanea di moltissime attività commerciali.

    I provvedimenti, tuttora in corso (quantomeno fino al 18 maggio) per la Toscana, hanno comportato un totale azzeramento del fatturato di molti esercizi.

    Da pochi giorni, i locali di somministrazione sono stati autorizzati alla vendita con asporto ed è probabile che al momento della riapertura vengano imposte forti restrizioni che limiteranno l’afflusso della clientela.

    Tali restrizioni, del resto, sembrano destinate ad interessare l’accesso ad ogni esercizio commerciale, consentendo una ripresa soltanto parziale degli incassi e rendendo l’importo del canone di locazione originariamente pattuito difficilmente sostenibile.

    Un’importante flessione del fatturato è purtroppo attesa per praticamente ogni settore del piccolo commercio, della ristorazione e dei servizi.

    Il Governo è intervenuto con varie misure di sostegno nei confronti di varie fasce sociali, ma il cd. Decreto Cura Italia (D.L. 18/2020) non ha previsto alcuna disposizione specifica che autorizzi il conduttore a sospendere il pagamento canone.

    A livello fiscale, si è individuato all‘art. 65, un sostegno per i canoni di locazione commerciale riconoscendo agli immobili in classe catastale C/1 un credito d’imposta pari al 60% del canone corrisposto nel mese di marzo 2020.

    Al momento, sono allo studio ulteriori misure di sostegno al reddito nel c.d. Decreto “Rilancio” in corso di preparazione da tempo, per il mese di aprile e forse anche di maggio.

    Oltre alle misure di natura fiscale, l’art. 91 del decreto 18 (ad oggi in legge 27/2020) prevede, come norma di carattere generale di natura temporanea, che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”

    La disposizione non riguarda direttamente le locazioni commerciali, ma indica una strada che potrebbe essere percorsa per far valutare la presenza di elementi che, pur non rendendo impossibile la prestazione da parte del conduttore, hanno inciso pesantemente sulla possibilità di adempiere.

    È vero, infatti, che da un lato il conduttore ha l’obbligo di pagare il canone e, dall’altro lato, il locatore ha l’obbligo di mettere a disposizione il bene in buono stato locativo.

    È altrettanto vero però, che se nessuna delle due prestazioni è impossibile, la chiusura imposta dall’autorità di pubblica sicurezza non consente l’esercizio dell’attività per la quale il bene è destinato ed influisce sulla possibilità di fornire la prestazione.

    Cosa potrebbero fare, quindi, il conduttore ed il locatore?

    Innanzitutto, è consigliabile rivolgersi ad un legale per ottenere una consulenza specifica per il proprio caso.

    In linea generale comunque, il professionista indagherà in primo luogo sulla presenza di clausole relative alla disciplina di eventi straordinari, che solitamente vengono inserite nei contratti ma con formule di stile, spesso generiche, per poi consigliare le parti ed assisterle in eventuali contenziosi.

    Sempre in linea generale, per quanto riguarda il conduttore, è bene ricordare che chi corrisponde il canone non può ritenersi legittimato a sospenderne il pagamento o ad effettuarne una riduzione senza un accordo con il locatore.

    Nell’attuale situazione di emergenza sanitaria tuttavia, è bene tenere presente, anche alla luce delle disposizioni di legge già indicate, che il giudice potrebbe escludere o ridurre la responsabilità del conduttore per l’inadempimento.

    Per quanto riguarda il locatore, la situazione potrebbe apparire meno difficile, poiché nel caso che sia intenzionato a mantenere in vita il contratto di locazione, potrebbe comunque rinegoziare un accordo di riduzione del canone, anche temporaneo, che consenta al conduttore di superare il periodo di emergenza. Ove, invece, intenda ottenere quanto previsto e far dichiarare la risoluzione del contratto potrà diffidarlo al pagamento e, terminata la fase di emergenza, procedere con la notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità e delle altre azioni conseguenti.

    In questo caso, però, il locatore dovrà essere consapevole che in presenza di un periodo di emergenza sanitaria così straordinario, la giurisprudenza potrebbe assumere orientamenti diversi da quelli ordinari e ritenere sussistenti giuste ragioni a favore del conduttore, anche in ragione dell’art. 91 del d.l. 18 sopra indicato.

    CHI SONO

    Sono avvocato iscritto all’albo di Firenze del 2003. Vivo da sempre nel comune di Impruneta: qui sono cresciuta e qui ho scelto di fare crescere la mia famiglia.

    Mi occupo per lavoro di diritto civile e per passione della vita del mio territorio. Un territorio che amo e che apprezzo in ogni sua sfaccettatura.

    La mia professione mi porta ad entrare in contatto con molte persone in momenti difficili delle loro vite.

    Con questa rubrica spero di poter dare delle semplici risposte su temi di attualità, che riguardano quello che accade nel territorio chiantigiano e non solo.

    Sarò a disposizione dei lettori qualora vogliano contattarmi: la mia mail è [email protected].

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