Ad oggi, quella dei parcheggi in condominio è una delle (tante) tematiche ancora in via di sviluppo e, come tale, foriera spesso di incomprensioni e diatribe, soprattutto tra chi il condominio lo vive.
Volendo partire subito da un enunciato giuridico, dopo la riforma del 2012, le aree destinate a parcheggio rientrano tra le possibili parti comuni di un edificio, con la conseguenza che a queste si dovrà applicare il principio fondamentale (per la vita condominiale) della parità d’uso nell’utilizzo, appunto, di cose comuni.
Andando oltre questa direttrice di fondo ed entrando un po’ più nel concreto, un fattore dirimente importante risiede nella presenza o meno di un regolamento o di delibere assembleari che vadano a determinare esplicitamente la creazione di aree comuni adibite a parcheggio (se del caso modificando la destinazione d’uso di altre aree) e poi, soprattutto, le modalità organizzative tramite cui usufruire dei parcheggi comuni.
Per quanto riguarda il primo aspetto, ossia quello della creazione di aree adibite a parcheggio, conviene sottolineare subito che questa può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in quanto così è stabilito dal codice civile.
Per quanto riguarda, invece, l’ipotesi in cui per la creazione di un’area di parcheggio si vada a modificare la destinazione d’uso di un’area comune preesistente, la relativa delibera dovrà essere approvata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.
Tralasciando per un attimo il discorso sul quorum, comunque tutt’altro che pacifico in quanto apparentemente confliggente con l’eventuale natura di innovazione attribuibile a tali opere di trasformazione, non tutto è così semplice come si potrebbe pensare e, infatti, occorre sempre valutare nel caso concreto, basandosi anche sullo stato dei luoghi, se un’operazione in tal senso sia effettuabile nel rispetto dei principi regolatori della vita condominiale, stabiliti dalla legge.
Per quanto concerne, invece, il terzo aspetto, ossia quello delle modalità organizzative, soventi possono essere le ipotesi nelle quali lo spazio a disposizione non sia sufficiente a contenere contemporaneamente tutti i veicoli dei condomini e, per questo motivo, altrettanto soventemente, si prospetta come soluzione quella della turnazione, anch’essa però da attuarsi con regole e modalità ben precise e delegate totalmente alla discrezionalità assembleare (che può intervenire con singole delibere o con una modifica del regolamento).
A tutela di questa soluzione, qualora vengano disattesi il regolamento o la delibera concernenti la turnazione, l’amministratore potrà inviare richiami formali e, se del caso, irrogare sanzioni ai trasgressori
Alienabilità del parcheggio quale pertinenza dell’immobile
Dopo varie normative che si sono succedute nel corso degli ultimi 40 – 50 anni, pare che attualmente la situazione si sia assestata e le disposizioni attualmente vigenti in materia (risalenti al 2012 – 2013) hanno stabilito che non sussiste (più) il vincolo di pertinenzialità tra parcheggio e immobile eventualmente contenuto nell’atto di acquisto e che, di conseguenza, i due beni sono vendibili separatamente, all’unica condizione che il parcheggio mantenga immutata la propria destinazione e che divenga pertinenza di un altro immobile situato nello stesso Comune.
Rapporti con la legislazione sulla sicurezza e antincendio
In contesti nei quali i posti auto insistono su garage o box, si pone per il condominio e, a cascata, sull’amministratore, l’(ulteriore) onere di rispettare, attraverso regolarizzazioni e continui aggiornamenti, quelli che sono i criteri stabiliti dalla normativa sulla sicurezza antincendio inerente sia alla struttura che alle attrezzature di sicurezza.
Un’eventuale colpa o inerzia dell’amministratore comportano la sua responsabilità sia amministrativa che, eventualmente, penale.
Alcune ipotesi e situazioni più specifiche
1. Nell’evenienza in cui si vogliano procedere installare dissuasori su una parte comune, una tale operazione sarà possibile solo successivamente ad un’apposita delibera da approvarsi con la maggioranza prevista per le operazioni di manutenzione ordinaria.
Inoltre dovranno essere adottate varie cautele nell’installazione di detti elementi, affinché non rappresentino un intralcio o un pericolo per i condomini (torna sempre il principio del pari uso)
2. Nell’ipotesi in cui un condomino sia titolare esclusivo di un posto auto, non gli sarà comunque consentito parcheggiare un ulteriore veicolo nello spazio condominiale antistante quel posto, in quanto una tale situazione può essere autorizzata soltanto dall’assemblea e, anche in questo caso, l’area resta sempre a disposizione della collettività condominiale.
3. Per quanto concerne l’obbligo di riservare un posto auto alle persone disabili, la legislazione attualmente vigente stabilisce che “devono comunque essere previsti, nella misura di 1 ogni 50 o frazione di 50m posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20 e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili”.
Questa normativa, però, risulta applicabile soltanto per edifici costruiti successivamente al 1989 (data della sua entrata in vigore) e, nei casi che ne restano fuori, una decisione in tal senso può essere assunta soltanto dall’assemblea, all’unanimità.
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CHI SONO
Dottor Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999.
Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. Di recente è iscritto anche all’associazione Gesticond.
Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017.
Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’Università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014.
A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare. Ad oggi il mio studio è composto da 8 dipendenti il sottoscritto un collaboratore e due tecnici interni.
Ci avvaliamo di tutti gli strumenti che possono garantire una copertura ed una flessibilità dei servizi e garantiamo una reperibilità di 7 giorni su 7. La società ha sede in via Fontebuoni 4/6 Firenze: www.marcosuisola.com.
