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martedì 28 Marzo 2023
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    Sospensione dei servizi ai condòmini morosi: gli obblighi dell’amministratore

    Gli obblighi comprendono, tra gli altri, quello di agire in giudizio nei confronti dei condomini morosi ai fini del recupero forzoso delle somme non corrisposte

    Gli obblighi dell’amministratore in materia di riscossione dei crediti condominiali comprendono, tra gli altri, quello di agire in giudizio nei confronti dei condomini morosi ai fini del recupero forzoso delle somme non corrisposte.

    Volendo fornire un brevissimo quadro normativo, quanto appena detto si ricava dal combinato disposto dell’art. 63 disp. att. c.c. e dall’art. 1929 c.c..

    Quest’ultimo, in particolare, specifica che il mancato adempimento di un tale obbligo da parte dell’amministratore, lo rende passibile di revoca per gravi irregolarità.

    L’art. 63, invece, si occupa (anche) di specificare che la riscossione deve essere iniziata entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale il credito si riferisce e il termine decorre da giorno dell’approvazione del rendiconto e dello stato di ripartizione delle spese.

    Questo termine è inderogabile ma l’unica conseguenza del suo mancato rispetto è (non la non proponibilità dell’azione ma) la responsabilità dell’amministratore per eventuali danni subiti dal condominio e, come detto sopra, l’eventuale revoca dell’incarico.

    A fronte di tutto ciò, comunque, una ratifica assembleare è sufficiente al fine di dispensare l’amministratore dall’agire per il recupero dei crediti, liberandolo anche da eventuali responsabilità nei confronti dei condomini stessi e dei terzi.

    Legittimati passivi e anagrafe condominiale

    Passando adesso a parlare dei soggetti nei confronti dei quali il recupero può (e deve) essere effettuato, questi sono da sempre individuati nei reali proprietari delle unità immobiliari.

    L’introduzione del registro di anagrafe condominiale, su questo fronte, ha agevolato molto la loro individuazione in quanto in esso si possono agilmente riscontrare le generalità dei singoli proprietari, nonché degli eventuali titolari di diritti reali minori, assieme a diversi altri dati importanti sull’immobile.

    Sempre in riferimento a questo tema, una situazione che potrebbe generare problematiche non indifferenti ma che possono essere evitate molto semplicemente è quella della compravendita: in questo caso, il venditore resta coobbligato col compratore fino a che non trasmette all’amministratore una copia (autentica) del titolo giuridico che certifica il passaggio della proprietà del bene.

    I poteri dell’amministratore

    Sempre ai sensi del sopracitato art. 63, all’obbligo di procedere alla riscossione, si affianca il potere dell’amministratore (dal 2012 esercitabile senza preventiva autorizzazione assembleare) di procedere alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato “a danno” dei condomini non in regola con il pagamento di almeno sei mensilità.

    I servizi sospendibili, peraltro, non devono necessariamente corrispondere a quelli in relazione ai quali si è verificata l’inadempienza.

    Detto questo, comunque, possibile e altamente consigliato sarà, per l’amministratore, agire direttamente in giudizio al fine di ottenere un provvedimento giudiziale di sospensione.

    La forte preferibilità di questo tipo di soluzione deriva, in breve, dal fatto che, in particolare in relazione ai servizi essenziali per i quali vengono in gioco diritti costituzionalmente tutelati, la giurisprudenza non risulta unanime sulla effettiva utilizzabilità del rimedio predisposto dall’art. 63, senza aver prima agito come appena descritto.

    In conclusione, è semplice ricavare come questa disposizione dell’art. 63 non risulti, per niente, di facile e scontata attuazione e non deve sorprendere il fatto che gli amministratori ci pensino due volte prima di procedere in autonomia, correndo il rischio di una querela (art. 329 c.p.).

    @RIPRODUZIONE RISERVATA

    CHI SONO

    Dottor Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999.

    Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. Di recente è iscritto anche all’associazione Gesticond.

    Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017.

    Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’Università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014.

    A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare. Ad oggi il mio studio è composto da 8 dipendenti il sottoscritto un collaboratore e due tecnici interni.

    Ci avvaliamo di tutti gli strumenti che possono garantire una copertura ed una flessibilità dei servizi e garantiamo una reperibilità di 7 giorni su 7. La società ha sede in via Fontebuoni 4/6 Firenze: www.marcosuisola.com.

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