Alla conclusione del suo mandato, l’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione inerente al condominio, al soggetto designato dall’assemblea.
Giova ricordare che la cessazione dall’incarico coincide con il momento della delibera assembleare di nomina del nuovo amministratore e non con il successivo passaggio di consegne.
Appare evidente, difatti, che la documentazione afferente alla gestione del Condominio, appartiene ai condòmini stessi e non all’amministratore il quale ne è solamente un custode per tutto il tempo di durata del mandato.
Nell’indicare i documenti da consegnare, il legislatore ha scelto una formula ovviamente generica in quanto sarebbe stato, ovviamente, impossibile prevedere un elenco esaustivo valevole per tutti i casi, in quanto la documentazione varia necessariamente in base alle caratteristiche del condominio e delle attività espletate nell’interesse dei condòmini (se proprio dovessimo trovare un “filo rosso” l’elemento discriminante risiede nella relazione che deve intercorrere tra il documento preso in esame e gli interessi del condominio o dei singoli condòmini).
Oltre alla documentazione condominiale, comunque, l’amministratore deve consegnare tutto ciò che ha in cassa, residuandogli, comunque, il diritto di ottenere il recupero delle spese da lui anticipate, potendo procedere a tal fine legalmente sia nei confronti del condominio, che dei singoli condòmini in ragione delle quote a loro carico.
Il legislatore non ha fissato una tempistica per effettuare il passaggio di consegne, tuttavia è evidente che esso debba essere effettuato nel più breve tempo possibile.
Per prassi, si ritiene tollerabile un termine di 30 giorni dalla sostituzione deliberata in sede di assemblea e tale scadenza sembra essere giustificata da più di una norma.
Sorge, pertanto, a carico dell’amministratore uscente, l’interesse a predisporre quella serie di attività che non lo facciano incorrere in azioni di responsabilità per danni arrecati al Condominio, nonché l’onere di consegnare al collega, subito dopo la sua sostituzione (entro la prima settimana), tutti quei dati utili ad ” evitare pregiudizi agli interessi comuni”.
Al di là del termine di tolleranza di 30 giorni di cui al paragrafo precedente, il ritardo nel passaggio di consegne può essere fonte per il Condominio di rilevanti danni.
Per questo, contro un comportamento ostativo alla consegna della documentazione, il nuovo amministratore (ma anche i condòmini), possono procedere ricorrendo ex art. 700 c.p.c., “provvedimenti di urgenza”, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione.
In seguito a questi, qualora l’amministratore uscente non provveda ad adempiere, passa dalla responsabilità di tipo civile a quella (più grave) di tipo penale.
Inoltre, un altro possibile strumento a disposizione dell’amministratore entrante, contro l’irreperibilità del collega, è l’avvio di un procedimento (esposto o querela) a carico dell’inadempiente, presso i carabinieri.
Nella richiesta alla forza pubblica, occorrerà evidenziare il pregiudizio agli interessi condominiali dato dal perdurare del trattenimento della documentazione condominiale in capo al soggetto sostituito ed andranno anche prodotte copie delle richieste di predisporre il passaggio di consegne, inviate dal nuovo amministratore.
In occasione del passaggio di consegne, è buona norma che l’amministratore uscente predisponga una relazione con tanto di elenco (seppur sintetico) della documentazione consegnata.
Tale nota, che viene firmata da entrambi i professionisti, rappresenta una garanzia per gli stessi sulla documentazione trasmessa, senza che sia possibile addurre a mancanze dell’uno o trascuratezza dell’altro.
Il legislatore, con la legge 220/2012 ha recepito l’orientamento giurisprudenziale (ad onor del vero decisamente maggioritario) che si era indirizzato nel senso della gratuità del passaggio di consegne ed ha introdotto una nuova formula nell’art. 1129 c.c. precisando che tale attività debba avvenire “[…] senza diritto ad ulteriori compensi”, salva, ovviamente, la possibilità di prevedere contrattualmente un emolumento a parte per la redazione della relazione finale.
Prassi consueta, inoltre, vede la redazione di apposito verbale con indicazione dei vari punti oggetto di passaggio documentale.
Ogni amministratore firmerà la propria copia, e quello appena nominato potrà firmare con specifica formula “salvo verifica e valutazione” a tutela di quanto poi dovrà riorganizzare e presentare nella prima assemblea utile successiva alla sua nomina.
Anche se non vincolante per il condominio, è opportuno che il nuovo amministratore agisca con le cautele del caso sia per la sottoscrizione del verbale che per la verifica di quanto trasmesso con particolare riguardo ai rendiconti non approvati.
Tutto ciò, in quanto della gestione in corso, risponde in solido l’amministratore entrante il quale, l’anno successivo dovrà rendicontare l’assemblea sul periodo di sua pertinenza unitamente a quello ereditato.
E’ dunque opportuno che esso esamini almeno la documentazione afferente le gestioni non approvate in quanto risponderebbe in solido col predecessore “dei danni causati al Condominio che derivassero da irregolarità presenti nel rendiconto medesimo”.
CHI SONO
Dottor Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999.
Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. Di recente è iscritto anche all’associazione Gesticond.
Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017.
Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’Università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014.
A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare. Ad oggi il mio studio è composto da 8 dipendenti il sottoscritto un collaboratore e due tecnici interni.
Ci avvaliamo di tutti gli strumenti che possono garantire una copertura ed una flessibilità dei servizi e garantiamo una reperibilità di 7 giorni su 7. La società ha sede in via Fontebuoni 4/6 Firenze: www.marcosuisola.com.
