mercoledì 12 Agosto 2020
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    Le problematiche (e le soluzioni) nell’installazione dei condizionatori negli edifici condominiali

    Sui beni di proprietà esclusiva (balconi) o su quelli condominiali (facciate)? Tutte le limitazioni e le possibilità. E le agevolazioni fiscali

    Introduzione

    Il clima degli ultimi decenni ha contribuito molto alla diffusione dei condizionatori negli edifici, rendendo tale bene un apparecchio necessario per garantire la salute e il benessere degli individui.

    L’installazione di condizionatori d’aria negli edifici condominiali pone una serie di problematiche legate, per un verso, all’individuazione di un sito dove collocare l’unità esterna dell’apparecchio in modo da non cagionare danni ad altri condomini e preservarli dalla rumorosità e, per l’altro, alla necessità di garantire la sicurezza e il decoro dell’edificio.

    L’installazione dei condizionatori, quindi, deve avvenire in modo tale da non porsi in contrasto con l’igiene, l’ordine pubblico, nonché l’interesse collettivo alla sicurezza e al decoro degli edifici, la statica del fabbricato, la preservazione e la funzione della destinazione comune.

    Installazione su beni di proprietà esclusiva

    I balconi devono considerarsi beni di proprietà esclusiva in quanto costituiscono appendici delle unità immobiliari cui accedono e non assolvono, normalmente, funzioni strutturali dell’edificio.

    Pertanto, deve ritenersi possibile e legittimo collocare il condizionatore sia sui balconi, sia sulle terrazze, in quanto anche queste ultime costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e non svolgono di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.

    Tuttavia, anche l’installazione di un impianto su beni di proprietà esclusiva posizionati su balconi e terrazze deve ritenersi subordinata al rispetto dei limiti posti dalla legge e dal regolamento condominiale.

    Quest’ultimo, qualora abbia natura contrattuale, può arrivare a regolare l’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva purché i divieti e le limitazioni su queste risultino da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata.

    In via ulteriore, attraverso lo strumento regolamentare, è possibile subordinare l’inizio dei lavori di posizionamento ed installazione del condizionatore ad una preventiva comunicazione all’amministratore (la quale è, comunque, sempre auspicabile), oppure vietare direttamente, in via preventiva, quelle opere che possano pregiudicare la sicurezza ed il decoro architettonico dell’edificio.

    Interventi di installazione su parti comuni

    L’uso delle parti comuni da parte del singolo condomino per la collocazione di un condizionatore soggiace a due forti tipologie di limitazioni, imposte rispettivamente dagli artt. 1102, 1120 ss. c.c.

    In questo contesto, tali modifiche ad iniziativa del singolo condomino, devono ritenersi lecite ove non vengano compromessi, come già accennato più volte, la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio, nonché ove non venga alterata la destinazione del bene comune e non vengano lesi diritti degli altri condomini in relazione al godimento di quello stesso bene e dei beni di loro esclusiva proprietà.

    Con riferimento, poi, alla facciata comune, occorre muovere da una nozione di facciata quale “insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio e all’edificio stesso nel suo complesso una determinata fisionomia ed un particolare pregio estetico”.

    Da ciò se ne deduce, quindi, che ogni edificio ha una propria “dignità architettonica”, in relazione alla quale l’accertamento della violazione del divieto di alterazione del decoro architettonico dovrà essere più o meno rigoroso, a seconda del carattere del fabbricato.

    I condizionatori e la normativa edilizia

    In generale, ogni intervento edilizio è soggetto al titolo abilitativo prescritto dalle norme vigenti in relazione alla tipologia di interventi cui esso appartiene.

    Alla luce delle recenti modifiche, con riferimento alle opere per l’installazione di condizionatori, occorre comprendere a quale categoria di intervento siano da ascrivere queste opere, in modo da poter risalire al tiolo abilitativo necessario.

    Per gli impianti di condizionamento di grandi dimensioni, data la loro inquadrabilità come opere di manutenzione straordinaria, è necessaria la relativa comunicazione prescritta dalla legge.

    Per i condizionamenti di modeste entità, salvo peculiari discipline comunali, l’installazione è considerata intervento libero, rientrante nell’ordinaria manutenzione e, pertanto, non necessitante di alcun titolo abilitativo.

    Ulteriori obblighi sono previsti in capo a proprietari, possessori o detentori di beni vincolati o siti in aree vincolate, i quali devono richiedere l’autorizzazione alla Soprintendenza al fine di eseguire gli interventi sui beni culturali di proprietà privata, sia per realizzare interventi minori, sia per opere o interventi di manutenzione straordinaria.

    Il divieto di immissioni

    L’installazione di un condizionatore non esime il proprietario che abita in un condominio di verificare che il proprio impianto di climatizzazione non sia eccessivamente rumoroso, atteso che nel caso di superamento dei limiti imposti dalla legge (c.d. soglia di normale tollerabilità), il medesimo si espone anche alla conseguente responsabilità.

    Le immissioni intollerabili, oltre a incidere sulla salute e sulla sfera esistenziale, possono pregiudicare anche il valore patrimoniale dell’immobile che, per effetto di tale condotta illecita, può subire una riduzione del suo pregio (la quale si riverbera sul prezzo di vendita).

    La Corte di Cassazione, in merito, ha sancito che l’azione diretta a far valere il divieto di immissioni eccedenti la normale tollerabilità può essere esperita anche nei confronti dell’autore materiale della condotta illecita, che non sia proprietario dell’immobile.

    La stessa Corte ha stabilito altresì che in tema di compravendita, la preesistenza dell’immissione rispetto alla conclusione del contratto rende responsabile il venditore per aver alienato un bene oggettivamente affetto da un determinato difetto, senza che rilevi né l’astratta possibilità della coesistenza di tale profilo di responsabilità con quello dell’autore delle immissioni, né il mancato superamento della soglia di normale tollerabilità da parte delle suddette immissioni.

    Per evitare di incorrere in questo tipo di controversia, è possibile regolare a livello contrattuale la situazione da cui essa scaturisce: se il diritto di compravendita ha una conformazione prestabilita, nel senso che le immissioni preesistevano alla vendita e facevano parte della conformazione originaria del bene venduto, il compratore che volesse obbligarsi solo a condizione che il bene diventi esente da immissioni, dovrebbe contrattualmente risolvere la questione corrispondendo al dante causa una somma come corrispettivo per il risultato voluto.

    Agevolazioni fiscali

    Nell’ultimo decennio il legislatore ha sostenuto lo sviluppo del settore edilizio promuovendo lavori di recupero degli edifici esistenti attraverso la leva fiscale.

    Si tratta, qui, di spese di ristrutturazione sulle singole unità immobiliari residenziali e sulle parti comuni dell’edificio.

    A tale misura, infine, hanno fatto seguito una serie di provvedimenti di natura fiscale diretti a specificare, anche ampliando, i presupposti di applicazione della detrazione; a modificare la percentuale di detrazione, nonché a prorogare i termini per fruire delle agevolazioni concernenti gli interventi di ristrutturazione.

    CHI SONO

    Dottor Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999.

    Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. Di recente è iscritto anche all’associazione Gesticond.

    Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017.

    Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’Università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014.

    A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare. Ad oggi il mio studio è composto da 8 dipendenti il sottoscritto un collaboratore e due tecnici interni.

    Ci avvaliamo di tutti gli strumenti che possono garantire una copertura ed una flessibilità dei servizi e garantiamo una reperibilità di 7 giorni su 7. La società ha sede in via Fontebuoni 4/6 Firenze: www.marcosuisola.com.

    @RIPRODUZIONE RISERVATA

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