Nella gestione del condominio, la manutenzione è una parte fondamentale e, quindi, richiede la massima premura e attenzione, soprattutto da parte dell’amministratore.
Di seguito cercheremo di analizzare, seppur in breve, alcuni degli elementi principali (e, a tratti, complessi) delle varie opere di manutenzione e di gestione e della spettanza del relativo pagamento.
Riscaldamento
Recentemente, un provvedimento governativo ha modificato i criteri di ripartizione delle spese condominiali per il riscaldamento.
In particolare, per ovviare ai problemi causati dalla norma UNI10200 (precedentemente in vigore e obbligatoria per tutti), la nuova normativa stabilisce che l’importo dovuto dai condomini va attribuito imputando una porzione pari almeno al 50% dei costi agli effettivi prelievi volontari di energia.
Gli importi rimanenti, invece, potranno essere ripartiti diversamente, a scelta dei condomini.
Questo criterio è, comunque, facoltativo, in tutti quei condomini in cui, al 29/07/2020, si fosse già provveduto a passare alla contabilizzazione con relativa suddivisione delle spese.
La norma UNI 10200, però, non scompare totalmente, in quanto, laddove tramite una relazione tecnica asseverata, si dimostri che vi sono differenze di fabbisogno energetico tra le varie unità immobiliari superiori al 50%, l’assemblea a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, può deliberare l’applicazione della UNI10200.
In questo caso vi è la possibilità di attribuire una quota di almeno il 70% ai prelievi volontari effettivi, mentre l’altra quota può essere ridotta in sede assembleare, non fino, però, ad eliminarla totalmente.
Appalto
Il contratto di appalto è, oggi, ampiamente usato nei contesti condominiali, per svariati scopi.
In casi del genere spetta all’assemblea, anche ordinaria e sempre purché l’oggetto dell’appalto sia indicato all’ordine del giorno, il compito di approvare ogni decisione sul contenuto del contratto (pagamenti compresi) con le maggioranze previste, a seconda dell’opera da realizzare.
All’amministratore, invece, spetta il compito di occuparsi degli aspetti formali ed esecutivi, eseguendo i pagamenti alle varie scadenze.
Per la manutenzione straordinaria (non urgente) e per le innovazioni, si ricorda, è prevista l’obbligatorietà di una preventiva delibera assembleare la quale, contestualmente, procederà a costituire un apposito fondo contenente almeno l’importo richiesto per l’esecuzione dei lavori.
Portierato
Strettamente collegata al tema dell’appalto, è la questione del servizio di portierato: questo perché il condominio può scegliere se assumere direttamente un soggetto, divenendo quindi datore di lavoro, oppure se, appunto, appaltare il servizio ad una società esterna. In questo secondo caso si avrebbe il vantaggio della flessibilità nell’organizzare e gestire il servizio secondo le esigenze del condominio.
Una cautela che si consiglia di seguire in caso si dia seguito a questa seconda ipotesi, è quella di far inserire nel contratto l’obbligo dell’appaltatore di fornire il DURC e la prova dell’effettivo pagamento delle retribuzioni del portiere.
Spettanza del pagamento
Uno degli aspetti che fino ad ora abbiamo dato un po’ per scontato ma che rappresenta l’elemento centrale il discorso in esame è proprio quello della titolarità dell’obbligazione di pagamento e, quindi, della spettanza delle spese.
Nel contesto condominiale, l’obbligo di pagamento viene associato direttamente alla titolarità di condomino e, quindi, alla comproprietà dei beni comuni. questo diretto collegamento fa sì che qualsiasi condomino debba partecipare alle spese condominiali, per il solo fatto di essere tale, indipendentemente da un qualsiasi atto di volontà nel senso di parteciparvi (o non parteciparvi).
Una ulteriore conseguenza di questa necessaria e sufficienti titolarità di un diritto reale su beni comuni ha portato ad escludere l’inquilino dai soggetti obbligati al pagamento degli oneri: nei suoi confronti, quindi, non possono muoversi pretese creditorie e né, tantomeno, possono proporsi azioni di riscossione forzosa.
La morosità
Strettamente legato al capitolo del pagamento è quello della morosità, la quale viene in gioco in tutti quei casi (sempre più frequenti purtroppo) in cui uno o più condomini non adempiano regolarmente a saldare i loro debiti col condominio.
In ipotesi del genere, secondo la legge, l’amministratore ha 6 mesi di tempo, salvo espressa dispensa assembleare, per procedere alla riscossione coattiva delle somme dovute. In caso contrario, sarà passibile di revoca per gravi irregolarità.
I primissimi atti di cui si munirà l’amministratore sono il decreto ingiuntivo e l’atto di precetto.
Questo secondo, in particolare, deve contenere l’avvertimento che il debitore può concordare un piano di rientro col condominio, onde evitare di proseguire con la strada del giudizio.
Nel caso in cui questa morosità persista (o non sia ancora scaduto il termine per procedere alla riscossione) e intervenga una compravendita in favore del debitore, è necessario considerare che il compratore diviene automaticamente debitore in solido per i debiti contratti nell’anno dell’acquisto e in quello precedente.
La contabilità
In conclusione, ma non certo per importanza, occorre trattare un argomento alquanto spinoso per la gestione condominiale: quello della contabilità.
L’amministratore, in quanto incaricato del condominio, ha il compito di fornire una corretta ed analitica informazione sulle spese effettuate (nell’interesse comune) e sulla gestione del denaro a lui affidato.
Per fare ciò deve servirsi di una quanto più possibile chiara e corretta contabilità condominiale, predisponendo il rendiconto annuale finale che rispecchi fedelmente non solo la situazione patrimoniale, economica e finanziaria del condominio, ma anche tutti gli elementi utili a vagliare le modalità di esecuzione dell’incarico e il rispetto del principio di buona amministrazione.
Allo stesso modo, all’inizio di ogni nuovo anno l’amministratore predisporrà un preventivo generale da sottoporre, anch’esso, all’approvazione assembleare.
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CHI SONO
Dottor Marco Suisola nato a Firenze il 25 aprile 1978 svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999.
Associato inizialmente alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015 per poi diventare socio fondatore della Confartamministratori, nella quale ha rivestito la carica di tesoriere e parte integrante del CDA. Di recente è iscritto anche all’associazione Gesticond.
Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/2014 . Ha conseguito la qualifica di Revisore condominiale nel 2017.
Conseguito attestato per corso di formazione e aggiornamento professionale in diritto condominiale presso l’Università di Firenze nell’anno 2006. Frequentato il corso per ottenere la qualifica di consulenze tecnico di ufficio in ambito condominiale nell’anno 2014.
A dicembre 2018 ha conseguito la laurea triennale in scienze dei servizi giuridici come esperto giuridico immobiliare. Ad oggi il mio studio è composto da 8 dipendenti il sottoscritto un collaboratore e due tecnici interni.
Ci avvaliamo di tutti gli strumenti che possono garantire una copertura ed una flessibilità dei servizi e garantiamo una reperibilità di 7 giorni su 7. La società ha sede in via Fontebuoni 4/6 Firenze: www.marcosuisola.com.
